IMÓVEIS SUJEITOS A ATUALIZAÇÃO A VALOR DE MERCADO - DABIM

Até o dia 16 de dezembro de 2024, a legislação tributária permite realizar a atualização de bens imóveis para o valor de mercado, sendo uma operação possível tanto para pessoas físicas quanto pessoas jurídicas.

Como regra geral, a DABIM é possível ser realizada em relação aos bens imóveis de forma geral, sejam estes situados no Brasil ou no exterior ou até aqueles que são declarados pela pessoa física por meio do regime de transparência fiscal (arts. 36 a 40 da Instrução Normativa RFB nº 2.180/2024) ou por meio de trust (art. 41 da Instrução Normativa RFB nº 2.180/2024).

Contudo, não podem ser atualizados para o valor de mercado os bens imóveis:

a) Pertencentes à pessoa física, que não tiverem sido declarados na Declaração de Ajuste Anual (DAA) relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023, apresentada até o dia 31/05/2024;

b) Pertencentes à pessoa jurídica, que não tiverem sido declarados na Escrituração Contábil Fiscal (ECF) relativa ao ano-calendário de 2023, apresentada até 31/07/2024;

c) Adquiridos no curso do ano-calendário de 2024;

d) Alienados, baixados ou liquidados anteriormente à data da formalização da opção da atualização do imóvel; e

e) Pertencentes à pessoa jurídica, que estiverem escriturados no ativo circulante do balanço patrimonial.

Os itens "a" e "b" acima não se aplicam:

I - Às controladas indiretas, nos casos em que a controlada direta tenha sido declarada na DAA ou na ECF relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023;

II - Aos contribuintes não obrigados a apresentação da DAA (pessoa física) ou ECF (pessoa jurídica) relativa ao exercício de 2024, ano-calendário de 2023.

Salientamos que a atualização para o valor de mercado dos bens imóveis sujeita-se:

I. Pessoa física: 4% de IRPF sobre o valor da diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição;

II. Pessoa jurídica: 6% de IRPJ e 4% de CSLL sobre o valor da diferença entre o valor de mercado e o custo de aquisição.

Para realizar o procedimento, deve ser realizado o preenchimento do Demonstrativo de Apuração dos Tributos (DABIM), onde é discriminado a identificação do imóvel, país de localização, custo de aquisição, valor atualizado e base de cálculo dos tributos devidos. Com este preenchimento, realiza-se um processo digital via Requerimentos Web, no e-CAC.

A atualização dos bens imóveis é considerada formalizada após realizar este processo digital e realizar o pagamento dos tributos, ambos com prazo até 16/12/2024.

Por fim, salienta-se que no caso em que seja efetuado a alienação antes de decorridos 15 anos contados da data de atualização, o ganho de capital é apurado conforme a seguinte fórmula:

GK = valor da alienação - [CAA + (DTA x %)], em que:

GK = ganho de capital;

CAA = custo do bem imóvel antes da atualização;

DTA = diferença entre o valor do bem imóvel atualizado e o valor de seu custo antes da atualização; e

% = percentual proporcional ao tempo decorrido da atualização até a venda, conforme previsto no parágrafo único do art. 8º da Lei nº 14.973/2024.

Assim, é necessário analisar todas nuances sobre a atualização de bens imóveis com cautela antes de realiza-la, com finalidade de evitar uma carga tributária maior que necessária.