RECEITA REFORÇA LIMITE PARA RECLASSIFICAÇÃO CONTÁBIL NA VENDA DE IMÓVEIS POR EMPRESAS
Fernando Telini
Advogado Sócio da Telini & Falk Advogados Associados, OAB/SC 15.727. Ex-conselheiro do Tribunal Administrativo Tributário de Santa Catarina; Bacharel em Administração de Empresas pela Universidade Mackenzie (SP) e pós-graduado em Direito Tributário e em Direito e Negócios Internacionais - ambos os cursos pela Universidade Federal de Santa Catarina - UFSC.
A Receita Federal publicou, em junho de 2026, a Solução de Consulta Cosit nº 95/2026, tratando da tributação da venda de imóveis por pessoas jurídicas optantes pelo lucro presumido. O tema é relevante porque muitas empresas buscam reduzir a carga tributária na venda de imóveis por meio da reclassificação contábil do bem.
Em resumo, imóveis que estavam registrados no ativo imobilizado são transferidos para o ativo circulante, como estoque, antes da venda. A intenção, nesses casos, é afastar a tributação sobre ganho de capital e tratar a venda como receita operacional da atividade imobiliária.
A diferença é significativa: quando o imóvel vendido está registrado no ativo imobilizado, a tributação normalmente incide sobre o ganho de capital. Nessa hipótese, a carga pode chegar a 34%, considerando IRPJ e CSLL. Por outro lado, para empresas que exercem atividade imobiliária e mantêm o imóvel em estoque, a venda tende a ser tratada como receita operacional. Nesse caso, a tributação incide sobre o valor da venda, com aplicação dos percentuais próprios do lucro presumido e incidência de IRPJ, CSLL, PIS e Cofins, resultando, em muitos casos, em carga tributária efetiva inferior.
A Solução de Consulta, no entanto, reforça que a simples reclassificação contábil do imóvel não altera a natureza tributária da operação. Segundo a Receita Federal, se o imóvel já foi destinado ao ativo não circulante imobilizado, a receita obtida com sua venda deve ser submetida à apuração de ganho de capital, ainda que tenha ocorrido posterior reclassificação patrimonial.
Esse entendimento já constava no § 14 do art. 215 da Instrução Normativa RFB nº 1.700/2017, mas foi reiterado na Solução de Consulta. Na prática, a Receita sinaliza que não basta alterar a classificação contábil do imóvel ou modificar o objeto social da empresa para obter uma tributação mais vantajosa. O ponto central é a destinação original e efetiva do bem: se o imóvel foi utilizado como ativo imobilizado, a posterior transferência para o estoque não será suficiente, por si só, para modificar a tributação.
Imóveis adquiridos ou construídos para venda, mantidos adequadamente como estoque e vinculados à atividade operacional da empresa, continuam sujeitos ao tratamento próprio da atividade imobiliária. O alerta é para operações em que a reclassificação ocorre apenas antes da venda, com o objetivo de reduzir a tributação federal. Nessas situações, há risco relevante de questionamento pela Receita Federal.
Nesse cenário, é importante avaliar com cuidado a classificação contábil dos imóveis, o histórico de utilização dos bens, o objeto social efetivamente exercido e a documentação que sustenta a operação, a fim de evitar autuações e penalidades.
