REFORMA TRIBUTÁRIA: EMPRESA DO LUCRO PRESUMIDO COM ATIVIDADE DE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS PRÓPRIOS

A pessoa jurídica proprietária do imóvel é a fornecedora da operação de locação e, portanto, será a responsável pela emissão do documento fiscal relativo ao aluguel, seja o contrato celebrado diretamente com o locatário, seja administrado por imobiliária.

1. A emissão Começa Obrigatoriamente em 1º de agosto de 2026?

Neste momento, não é possível confirmar 1º de agosto de 2026 como data definitiva para o início da emissão da NFS-e específica de locação de imóveis.

A legislação estabelece a obrigação de emissão de documento fiscal eletrônico pelos contribuintes do IBS e da CBS. Entretanto, a emissão depende das regras e dos leiautes técnicos aplicáveis a cada documento.

A Nota Técnica nº 009/2026 já prevê que as operações de locação, cessão onerosa e arrendamento de imóveis serão formalizadas por NFS-e.

Foram criados grupos próprios para informar valor do aluguel, data de vencimento, CIB, endereço do imóvel, copropriedade, condomínio, IPTU, redutor social e demais ajustes.

Contudo, a própria Nota Técnica nº 009/2026 informa que o cronograma de implantação dessas funcionalidades ainda será publicado no Portal Nacional da NFS-e. Até 14 de julho de 2026, esse cronograma específico ainda não havia sido oficialmente divulgado.

Assim, a orientação é:

• preparar a empresa e o sistema para emissão a partir de agosto de 2026;

• acompanhar a publicação do cronograma oficial;

• iniciar a emissão quando o leiaute da locação estiver efetivamente disponível em produção; 

• enquanto o sistema não estiver disponível por responsabilidade do ente público, conservar contratos, recibos, boletos e comprovantes dos recebimentos.

A Receita Federal esclarece que o contribuinte impossibilitado de emitir o documento fiscal por responsabilidade exclusiva do ente federativo não será considerado em descumprimento da obrigação acessória. 

Quando disponibilizada, a operação deverá utilizar o grupo próprio da NFS-e para locação de bens imóveis, como o código nacional 99.03.01 - Locação de Bens Imóveis.

2. Contrato Direto entre a Proprietária e o Locatário

Quando não houver imobiliária, a empresa proprietária emitirá a NFS-e relativa ao aluguel para o locatário.

Como o fato gerador da locação ocorre no momento do pagamento, o documento deverá acompanhar o recebimento do aluguel ou da parcela, conforme as regras operacionais que forem definidas para o emissor.

Em 2026, na tributação regular da locação, a operação estará sujeita à redução de 70% das alíquotas do IBS e da CBS. Considerando as alíquotas de teste, a indicação corresponderá, em princípio, a:

• CBS: 0,27%;

• IBS: 0,03%; 

• CST: 200;

• cClassTrib: 200027.

3. Imóvel Administrado por Imobiliária

A existência da imobiliária não transfere para ela a condição de locadora.

Nesse caso, existem duas operações distintas:

• Locação do imóvel: A empresa proprietária deverá emitir o documento fiscal relativo ao aluguel para o locatário.

• Administração imobiliária: A imobiliária deverá emitir sua própria NFS-e contra a empresa proprietária, correspondente à taxa de administração, comissão ou outra remuneração contratada.

Portanto, em regra, as duas empresas emitirão documentos fiscais, cada uma referente à sua própria operação.

A imobiliária não deve emitir, em seu próprio nome, uma NFS-e de locação sobre o valor integral do aluguel apenas porque recebe e repassa o dinheiro ao proprietário. Os valores de aluguel que transitam pela imobiliária por conta e ordem do locador não representam receita própria da administradora; sua receita é somente a taxa ou comissão.

Base legal:

- Lei Complementar nº 214/2025, arts. 60, 251, 254, 255 e 261;

- Decreto nº 12.955/2026, arts. 360, 363, 364 e 366;

- Resolução CGIBS nº 06/2026, arts. 360, 363, 364 e 366;

- Nota Técnica SE/CGNFS-e nº 009/2026.

Fonte: PORTAL DA REFORMA TRIBUTÁRIA.